Quais as consequências da decisão que proíbe o aluguel em condomínios via plataformas digitais?

Em uma ampla gama de condomínios e empreendimentos habitacionais semelhantes a lotes fechados, surgiu recentemente o problema de acomodação de curto prazo fornecida por um sistema chamado Airbnb.


Este sistema consiste numa plataforma de alojamento web, através da qual os interessados podem ficar num quarto ou em toda a propriedade (casa ou apartamento) durante uma curta temporada. Usa uma propriedade normal, não um albergue ou local específico para ficar. O sistema possui uma classificação por estrelas dadas pelo hóspede. Os pagamentos são feitos por meio de uma plataforma de cartão de crédito.


O maior obstáculo ao uso generalizado desse método são as comunidades de habitação puramente residenciais. Isso, assim como as inúmeras inovações sociais realizadas na contemporaneidade, preocupa os moradores, principalmente pela quebra de segurança, sem falar que perturba a paz e possível perturbação na vida do restante dos moradores.


Na situação habitacional do Airbnb e coisas do gênero que certamente surgirão em um mundo globalizado, o "hospedeiro" aluga não apenas sua unidade, mas todas as partes do condomínio em comum. A primeira dúvida já se coloca a esses visitantes em relação ao uso de espaços comuns como piscinas, salão de festas, academia, etc. Aqui, os moradores têm preocupações compreensíveis com a vida social e não apenas com a segurança.


Além disso, as residências estritamente residenciais não podem usar suas unidades comercialmente, especificando esta acomodação como, pelo menos, uma mudança de propósito.


Os residentes afetados devem decidir em sua assembleia pela proibição até que a emenda à convenção onde isso seja explicitamente mencionado, embora tecnicamente não pareça necessário, tais mudanças em função da criação de outros tipos de acomodação têm demonstrado a pertinência do tema.


Agora com a decisão da quarta turma do STJ, a qual determinou que os condomínios podem proibir o aluguel por meio de plataformas digitais como o Airbnb, o cenário mudou. Na sequência da votação de Raul Araújo, a maioria dos ministros considerou que, nos termos da regra do condomínio que impõe a residência, a renda era inviável nessas circunstâncias.


A defesa dos requerentes afirmou que a prática de arrendamento de dormitórios já se repetia no condomínio: “Até hoje o arrendamento é feito nas outras unidades autónomas que integram o condomínio, sem que a administração tome iniciativa semelhante de proibir o arrendamento”.


Na decisão foi destacado, ainda, que "a defesa dos direitos de propriedade é o foco principal", desde que sejam respeitadas as regras do condomínio e respeitada a paz e a saúde dos demais inquilinos. A solução para a polêmica é a análise da possível finalidade comercial do imóvel.


Parece que a solução mais eficaz é definir a proibição da acomodação devido à natureza do condomínio em sua convenção. A verdade óbvia é que um condomínio estritamente residencial não é adequado para este tipo de alojamento.


Assim, insistir na utilização deste modelo de hospedagem sem permissão do condomínio é uma violação da sua finalidade, pelo que o indivíduo que realiza tal ato fica sujeito às penalidades do CC (artigos 1226, 2º e 1337).

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